非具正当理由以不能提前交付房屋而欲解除合同的法院不予支持

【案情简要】2016年10月22日,被告二、被告三代理被告一与原告签订《商铺买卖合同》(以下简称合同),约定:原告购买位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺,转让价格为406994元。卖方应当于2019年6月30日前,以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续,并将该商铺按合同约定的装修标准(装修标准见附件)移交给买方使用。原告于2018年1月2日按合同载明地址向三被告邮寄送达催告函,要求三被告在3个月内按合同约定履行交付商铺并办理过户手续,逾期则解除与其签订的《商铺买卖合同》,邮件无人签收被退回。017年9月11日,惠州市惠阳区工商行政管理局认为东*城公司构成违法发布房地产广告行为,对其进行行政处罚。

【惠阳法院】涉案《商铺买卖合同》是原被告双方真实意思表示,内容未违反法律规定,合法有效,原被告应按合同约定履行义务。原告的合同义务是支付购房款,被告的义务是于2019年6月30日前将涉案商铺按本合同约定的装修标准移交给原告使用。涉案商铺的交付时间为2019年6月30日,原告于2018年1月份向被告发出催告函,催促被告交付涉案商铺,距离合同约定被告履行交房义务时间还有近一年半的时间,违反合同约定,也不符合常理,在原告未能举证证明存在其他法定解除事由前提下,以此请求解除合同,理由不成立,本院不予支持。

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

(2018)粤1303民初1**0号

原告:张*兵,男,1972年8月27日出生,汉族,住址:惠州市惠阳区,

被告:唐*新,男,1960年6月11日出生,汉族,住址:惠州市惠城区。

被告:韩*兰,女,1958年11月22日出生,汉族,住址:惠州市惠阳区,

被告:惠州市君*德实业有限公司,住所地:惠州市惠阳区。

法定代表人:韩*兰。

原告张*兵诉被告唐*新(以下简称被告一)、韩*兰(以下简称被告二)、惠州市君*德实业有限公司(以下简称被告三)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月28日立案后,依法适用简易程序于2018年9月3日公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼,三被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、解除被告二、被告三代理被告一与原告于2016年10月22日签订的《商铺买卖合同》;2、判令被告一返还给原告购房款244194元以及利息利息以244194元为本金,从起诉*日起计至被告还清*日止,按中国**银行同期贷款利率标准计算),并支付违约金81398.8元;3、判令被告二、被告三对上述第二项请求债务承担连带清偿责任;4、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2016年,被告三以开发商的名义对外发布广告宣传推广“东*城”,销售位于惠阳区**大厦“东*城”的商铺。2016年10月22日,原告到被告三的销售处,被告三向原告出示宣传资料,宣称东*城将*立台湾式美食城,并承诺售后返租十年,年返租率达8%,前两年租金从购房款中扣除。原告信以为真,在《*惠大厦商铺认购书》(编号0001771,以下简称《认购书》)上签名。同日,原、被告双方签订了《商铺买卖合同》一份,约定原告购买位于惠阳区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺,转让价格为406994元;原告于2016年10月22日支付7万元,2016年10月25日支付244197元,剩余162797元在权属过户当天内支付;如被告违约,原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金;附件还约定装饰、设备标准。同日,原告按被告的要求又与被告二为股东的惠州市东*城商业管理有限公司(以下简称东*城管理公司)签订《商铺委托经营管理合同》一份,约定将涉案商铺委托给东*城管理公司经营,经营期限为2017年6月30日至2027年6月30日,自2017年6月30日起至2019年6月30日止原告获取固定收益,每月租金3433元,共计82392元,且该固定收益在原告购买涉案商铺时抵扣购铺款。合同签订后,原告及其妻子于2016年10月22日、10月25日分别通过POS机刷卡的方式支付了购房款7万元、174194元,被告三向原告出具收据两份,收据编号分别为291954、176277。后原告发现被告三并非开发商,实际业主为被告一,该商铺为二手商铺。为此,原告要求被告三予以解释,被告三向原告提供被告一出具的公证委托书复印件。同时,原告发现,合同签订后,被告亦未按销售时承诺进行装修、招商,致使整个商场空空荡荡,根本不存在任何经营。为此,众多购房人先后到惠阳工商局、公安局进行投诉、信访。2017年9月11日,惠阳区工商行政管理局作出惠阳工商新城处字2017)27号行政处罚决定书,认定被告三违法发布宣传海报推广“东*城”,并作出行政处罚。有鉴于上述情况,原告于2018年1月2日按合同载明的通讯地址向三被告邮寄送达催告函,要求三被告在3月内按合同约定履行交付商铺并办理过户手续,逾期则解除与其签订的《商铺买卖合同》。然而,该催告函送达后因无人认领而被退回。时至今日,被告仍未履行合同义务。综上所述,原告认为,被告通过虚假宣传、欺诈等方式诱骗原告签订合同,在合同签订后被告又无实质履行合同,不能兑现其承诺,且经原告催告后仍也未履行合同义务,被告已经构成根本违约,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。

三被告未答辩。

本院经审理认定事实如下:2016年10月22日,被告二、被告三代理被告一与原告签订《商铺买卖合同》(以下简称合同),约定:原告购买位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺,转让价格为406994元。买方应当在2016年10月22日前支付购房款的17%即7万元,在2016年10月25日支付购房款的43%即244197元,剩余房款的支付时间双方在合同中未作约定。合同第七条约定:“任何一方不履行合同约定义务,导致交易无法完成的,应向对方承担违约责任,如买方违约,卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金;如卖方违约,买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。”本合同签订后,买卖双方应在买方支付完所有购房款以及相关税、费后180个工作日内,签订二手《房地产买卖合同》,办理房产过户手续。卖方应当于2019年6月30日前,以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续,并将该商铺按合同约定的装修标准(装修标准见附件)移交给买方使用。

另查明,原告为涉案房屋共支付定金7万元、二期款174194元给被告三,被告三分别于2016年10月22日、2016年10月25日开具收款收据两张,分别载明收到原告定金7万元,二期款174194元。

再查明,原告于2018年1月2日按合同载明地址向三被告邮寄送达催告函,要求三被告在3个月内按合同约定履行交付商铺并办理过户手续,逾期则解除与其签订的《商铺买卖合同》,邮件无人签收被退回。

签订涉案商品房买卖合同当天,原告还与惠州市东*城商业管理有限公司(以下简称东*城公司)签订《商铺委托经营管理合同》,约定,原告将其购买的涉案商铺委托东*城公司对外出租及管理。委托经营管理期限2017年6月30日至2027年6月30日。自2017年6月30日起至2019年6月30日止甲方获取收益为固定收益,每月租金3433元,共计82392元在原告购买商铺时与购铺款相抵扣。原告不得再要求东*城公司及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。2017年9月11日,惠州市惠阳区工商行政管理局认为东*城公司构成违法发布房地产广告行为,对其进行行政处罚。

本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《商铺买卖合同》是原被告双方真实意思表示,内容未违反法律规定,合法有效,原被告应按合同约定履行义务。原告的合同义务是支付购房款,被告的义务是于2019年6月30日前将涉案商铺按本合同约定的装修标准移交给原告使用。涉案商铺的交付时间为2019年6月30日,原告于2018年1月份向被告发出催告函,催促被告交付涉案商铺,距离合同约定被告履行交房义务时间还有近一年半的时间,违反合同约定,也不符合常理,在原告未能举证证明存在其他法定解除事由前提下,以此请求解除合同,理由不成立,本院不予支持。原告请求三被告返还购房款并支付违约金,没有法律依据,不予支持。原告主张三被告存在违法虚假宣传、欺诈等方式诱骗原告签订合同,但未能举证证明,对其主张,本院不予采纳。三被告经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩权利,应以缺席论处。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

驳回原告张*兵所有诉讼请求。

案件受理费3092元(已减半收取)、公告费690元由原告张*兵负担。

如不服本判决,可在判决书送达*日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员  张少琼

二〇一八年九月二十五日

书记员  李幸

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