大亚湾法院:对返还购房款没有明确日期的视起诉之日为还款之日

案情详要:2018年3月8日,原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四补充协议,约定:原告购买被告开发的位于惠州大亚湾区××房,房屋总价款为707968元。2018年7月16日,被告向本院提起诉讼,主张解除与原告签订的前述《商品房买卖合同》及补充协议,原告向其支付10000元违约金、承担诉讼费,案号为(2018)粤1391民初2**5号。该案审理过程中,原、被告双方在本院主持下达成调解协议,解除了前述商品房买卖合同及补充协议,但未对房款及维修基金、办证费用的退还进行处理。在(2018)粤1391民初2**5号案起诉前,原、被告曾形成一份《退换房申请审批表》,记载原告同意被告扣除营销费用33938元、承担逾期付款违约金27563元,共计61501元,并经被告内部审批,其中被告副总经理意见处载明“违约金按剩余未付款每日万分之五,合计180天计算”。原、被告双方未对退还房款及维修基金、办证费用的时间有明确一致约定。
大亚湾法院裁判要点:原、被告双方已就解除关于购买惠州大亚湾区××房的商品房买卖合同及补充协议达成一致意见,在该合同实际解除后,被告应向原告退还扣除违约金后的房款及所交的费用。但原、被告双方在协商解除合同时并未就退还房款及所交的费用的履行时间有明确一致的约定,原告可随时要求被告履行但应当给其必要的准备时间。由于该商品房买卖合同及补充协议在2018年7月就已办理完毕解除手续,至原告起诉之日即2019年1月21日已有数月,原告已经给了被告必要的准备时间,因此,应认定原告起诉之日被告就应向其退还扣除违约金后的房款及所交的费用。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

(2019)粤1391民初4*5号

原告:叶某,男,****年**月**日出生,汉族,住广东省紫金县,

委托诉讼代理人:刘**,广东金卓越律师事务所律师。

被告:惠州大亚湾美*诚房地产开发有限公司,地址:惠州大亚湾霞。

法定代表人:罗**。

委托诉讼代理人:郑瑾,广东**律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄锡裕,广东**律师事务所实习律师。

原告叶某诉被告惠州大亚湾美*诚房地产开发有限公司(以下简称美*诚公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月21日立案后,依法适用简易程序,于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告的托诉讼代理人刘**、被告的委托诉讼代理人郑瑾、黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告叶某向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告返还购房款人民币346419元(含购房款343318元、维修基金2651元、办证费用450元)及资金占用期间的利息(从2018年7月25日起以346419元为基础按每日万分之五的标准计算,暂计至2019年1月4日的利息为人民币28233.1元,要求计付至完全清偿之日止),以上金额暂计人民币374652.1元;2.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审时,原告自认被告于2019年2月18日向其退回50000元,故第1项诉讼请求的金额调整为324652.1元。

事实和理由:2017年7月21日,原告因住房需求向被告认购了其开发的位于惠州大亚湾区××房,并约定认购总房价为707986元,采用分期付款的方式付清前述购房款。认购后,原告陆续向被告支付购房款404819元、维修基金2651元、办证费用450元。为进一步明确双方权利义务关系,原、被告双方于2018年3月8日签订《商品房买卖合同》及补充协议(合同编号:大亚湾(2018)10**15)予以确认上述事实。合同签订后,原告因资金较为紧张导致未按约定的时间节点向被告支付剩余分期购房款。此后,双方便协商解除合同及退回购房款的事宜,被告同意原告向其支付营销费用人民币33938元、逾期付款违约金27563元后向原告退回剩余相应款项。为理顺双方合同关系,2018年7月16日,被告方以原告无法履行合同为由向贵院提起诉讼。2018年7月18日,双方在贵院的主持下达成《民事调解书》。随后,原告便按双方约定到大亚湾房产管理局办理网签合同的注销手续。然而,在原告办理完成上述网签合同的注销手续后,被告却怠于向原告返还剩余购房款343318元、维修基金2651元、办证费用450元等费用共计人民币346419元。经原告多次催讨,被告均未向原告返还前述费用,且采取避而不见、不理睬等方式逃避返还上述款项的义务。原告认为,被告未向原告退还前述费用已严重违反双方约定。另外,依据公平、合理原则,原告有权要求被告按“原告向被告承担逾期付款违约金的计算方式”即每日万分之五的标准向原告支付资金占用期间的利息。综上所述,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,为了维护原告自身利益,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起民事诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。

被告美*诚公司辩称,对于购房款部分我方确认原告于起诉时343318元房款、维修基金2651元、办证费450元未退,后我方已退还50000元,原告诉请的资金违约金比例过高,应依法调整,在期间原被告双方制作的调解书中并未约定逾期交款的违约金比例,在退换房审批表以及商品房买卖合同中均未对逾期退房款违约金作规定,因此,应按照银行同期存款利息计算,而非按每日万分之五计算。

原告向法庭提交以下证据:一、原告身份证复印件,二、国家企业信用信息系统查询信息,三、《海韵雅苑合同确认表》、《商品房买卖合同》及补充协议,四、《民事调解书》,五、《退换房申请审批表》、银行交易明细,六、涉案房屋查档资料,七、银行流水,拟证明其诉称事实。

被告未向法庭提交证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2018年3月8日,原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四补充协议,约定:原告购买被告开发的位于惠州大亚湾区××房,房屋总价款为707968元。此后,原告共向被告支付购房款404819元(其中,首期款106518元,分期款298301元)、维修基金2651元、办证费用450元,共计407920元。2018年7月16日,被告向本院提起诉讼,主张解除与原告签订的前述《商品房买卖合同》及补充协议,原告向其支付10000元违约金、承担诉讼费,案号为(2018)粤1391民初2**5号。该案审理过程中,原、被告双方在本院主持下达成调解协议,解除了前述商品房买卖合同及补充协议,但未对房款及维修基金、办证费用的退还进行处理。

在(2018)粤1391民初2**5号案起诉前,原、被告曾形成一份《退换房申请审批表》,记载原告同意被告扣除营销费用33938元、承担逾期付款违约金27563元,共计61501元,并经被告内部审批,其中被告副总经理意见处载明“违约金按剩余未付款每日万分之五,合计180天计算”。原、被告双方未对退还房款及维修基金、办证费用的时间有明确一致约定。被告确认在本案起诉之日,尚有343318元房款、维修基金2651元、办证费450元未退还原告。2019年2月18日,被告向原告退还了50000元款项。

本院认为,原、被告双方已就解除关于购买惠州大亚湾区××房的商品房买卖合同及补充协议达成一致意见,在该合同实际解除后,被告应向原告退还扣除违约金后的房款及所交的费用。但原、被告双方在协商解除合同时并未就退还房款及所交的费用的履行时间有明确一致的约定,原告可随时要求被告履行但应当给其必要的准备时间。由于该商品房买卖合同及补充协议在2018年7月就已办理完毕解除手续,至原告起诉之日即2019年1月21日已有数月,原告已经给了被告必要的准备时间,因此,应认定原告起诉之日被告就应向其退还扣除违约金后的房款及所交的费用。被告未及时退还的,原告还可主张资金占用期间利息。关于被告在2019年2月18日向原告退还的50000元的性质。原告主张该50000元应属被告迟延退还房款及所交费用产生的利息,但由于双方未对被告迟延退还房款及所交费用有明确约定违约金或利息,不宜直接作为利息扣除,而应认定为退还的该50000元系房款及所交的费用。关于资金占用期间利息的标准问题,原、被告双方对此并没有明确约定,但在解除合同时双方曾约定原告支付违约金的标准为每日万分之五,原告主张参照此标准,本院认为此标准并未过分高其损失也符合公平的原则,可予支持。因此,被告应向原告退还的房款及所交费用为343318+2651+450-50000=296419元,利息分为两部分,一部分以346419元为基数,按每日万分之五的标准,从2019年1月22日起计算至2019年2月18日止,另一部分以296419元为基数,按每日万分之五的标准,从2019年2月18日起计算至实际退还之日止。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:

一、被告惠州大亚湾美*诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶某退还款项296419元及利息(一部分以346419元为基数,按每日万分之五的标准,从2019年1月22日起计算至2019年2月18日止;一部分以296419元为基数,按每日万分之五的标准,从2019年2月18日起计算至实际退还之日止);

二、驳回原告叶某的其他诉讼请求。

案件受理费3460元,由被告

惠州大亚湾美*诚房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于惠州市中级人民法院。

代理审判员  钟丹燕

二〇一九年四月十九日

书记员  曾晓诗

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